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政协常委一图画出立体机械停车场困境症结

作者:(www.ltcheku.cn) 发布于:2017-10-04 23:32:55 点击量:

提出简化审批、盘活闲置地、不收地价、全免许可证、放开限价等六点建议。

近日,针对新快报独家调查的《广州立体停车场陷诸多困境》,广州市政协常委曹志伟昨日接受新快报独家专访,通过“机械、容积率、产权、租金限价”四个关键词,一张图指出了广州机械停车场陷入困境症结所在,并提出了简化审批、盘活闲置地、不收地价、全免许可证、放开限价和谋求各个阶层利益最大公约数等六点建议。

机械停车场不应收地价

曹志伟介绍,立体机械停车场遇到的问题,归因于将机械设备作为建筑物管理报建,同时收取地价,算入容积率,并限制停车费,结果将这些问题打成了一个死结。

他在办公室现画了一个关系图:“首先,由于最多只能整体确权,立体停车场是不能单个卖给每户居民或者商家的,实际就是限售。其次,立体机械停车场往往按建设配套本身收费的,商业还好些,住宅的限制就很大。也就是说租金限价,投资回报率低。再看容积率,现在广州对立体机械停车场是按照净空高度来跟你算容积率的,也就是本来占一平方米的土地,10米高的车库也应该是一平方米的,却要将乘以N层来缴纳地价,直接导致没有任何发展商和投资商愿意搞立体机械停车场。”

曹志伟举例计算收益,假如机械部分的成本至少6万一个泊位,如果月租500元租给住户,减除150元物业服务费,就只剩下350元,每年4200元。然后再扣除17.63%的税(不含所得税),即便不算水电人工等管养成本,年收益率只有5.7%。

“目前广州地价很高,收一层地价已经很厉害了,还要按N层算,必然极大地增加了投资成本。”他认为,目前广州立体机械停车场遇到这么多的困境,关键还是利益问题。“政府部门对立体停车场要承担责任,可是如果收不到地价(钱),何来审批动力呢?所以这不是简单的简政放权,但公共政策,追求的应该是各阶层利益最大公约数,而非政府利益最大化。停车场高地价表面是与投资者争利,实际是与民争利,地价必然转嫁到车主身上。”

曹志伟表示:“既然政府将停车场定位为市民服务,为社区居民服务,就不应该这样收地价赚钱,也不应该按房地产项目来收税,而应该从政策上鼓励投资建设立体停车场,解决停车难问题。然而,广州现在的情况是,地面上停车场每层是按地价100%算的,地下的停车场是按地价50%算的,每层都要给地价的,所以车位才会这么紧张,车位价格才会这么高。”

他说,如果将机械停车场作为临时设施,而不是永久建筑,不收地价、不算入容积率,放开价格,立体停车场就能迅猛发展,最终停车费也能降下来,停车难也能解决。

他认为应抓住《广州市停车场管理办法(草案)》(下称《新办法》)仍在征求意见的机遇,完善相关政策,让广州立体机械停车场更好地发展。

建议 1.

可按临时构筑物简化审批

立体机械停车场,顾名思义,就是一个整体钢架结构的特种设施。它是一个临时构筑物,全部是可整体拆装的,可以完全灭失掉的,场地就能完全恢复。这就可以突破很多困难。“这种机械构筑物和建筑物是有很大区别的,但是《新办法》没有说清楚,其实它就是一个临时设施,这就可以突破很多困难。”

曹志伟认为:“机械停车场这种临时设施,是不需要报建的,如果非要报建,也是按照临时建筑来最简化报建的。”他举例说,就好像小区的单车棚,就是临时构筑物,实际是可以报建也可以不用报建的,实际都没有报的。但立体机械停车场就没有这点,所以立体机械停车场是机械设备。这就规避了很多报建的东西,规避了建固定建筑这个整个程序。立体机械停车场本来也不该这么来报建!他建议,《新办法》里应该明确减少哪些报批环节,最多按临时构筑物报建,简化报批,两年一审。

建议 2.

整体拆装允许闲置地报批

“机械这个性质,作为一个临时构筑物,除了规避报建这些问题外,还有一个作用就是便于临时土地的使用。也就说,如果你有这块土地的使用权,包括提供长期的租赁合同,包括各个单位、企业的历史使用地,这些没办法拿出产权证明的土地,都可以允许设置这种立体机械停车场的设施。”曹志伟补充说,立体机械停车场,实际已经有几十年历史,整套工艺设计都非常规范和严谨,所有种类的立体停车场都是可以整体拆装。当土地改变用途,要建房地产或者其他建筑时,再将这个临时设备(构筑物)拆掉搬走。

他认为,目前的闲置地,只要拿出合法的使用权证明,都应该允许建立体机械停车场。单位、企业的自用空地,也应该鼓励允许建立体机械停车场。

建议 3.

不该收地价不算入容积率

曹志伟指出,算入容积率直接造成高地价,而且明明就是一层建筑,只是将一个可拆装的机械设备放上去而已,结果要层层给开发商算地价,这样没人愿意干的。

“算入容积率,那不得了!就算是算容积率,也应该只算一层,而不能按N层来算。” 他强调说:“立体机械停车场既不能分散产权卖,又不能完全放开收费,主要是为市民和居民服务,还要收高额地价,肯定没法发展的。所以我认为立体停车场不该收地价,也不该算入容积率,这样也可以不用发产权证,只作为临时设备或构筑物。”

建议 4.

高度不超区规划免许可证

对于《新办法》,室外机械式立体停车设备高度应当不超过6米,采用通透式的机械框架可免于单独申领建设工程规划许可证这一点,曹志伟认为,应该改为不设任何高度限制,都可免规划许可证。他说:“如果要有限制,就是该地区的规划限高,比如珠江新城和烈士陵园就不一样的。整个地区规划限高多少,立体停车场就能建多高,但必须强调的是,立体机械停车场建很高,超过周边建筑的,就必须要美化外观,不能影响市容。”

建议 5.

价格应放开,垄断的限价

曹志伟表示,目前立体机械停车场放开价格已经有一定共识了,但他认为应该完全放开,按市场来定价。

“立体机械停车场投资人多了,车位自然就多了,价格就会恢复正常水平。如果简化报批程序,立体机械停车场建设时间是很短的。”他认为,对于垄断性的机场和医院、学校停车场,可适当提价,但还是要限价。

建议6.

求各阶层利益最大公约数

对于遇到物业公司、周边居民反对等投诉矛盾问题,曹志伟表示,可以从追求各阶层利益最大公约数解决。“如果立体机械停车场离旁边居民楼很近,在消防安全距离之内,实际仍可以谈的。比如可以让这些居民享受本小区、单位同样的停车位待遇,甚至将收益按一定比例分成。我认为利益分配好,没什么不能谈的。”

曹志伟认为,对于学校也一样,包括学校大操场建地下停车场(出入口均不在校内),一样可以采取利益分成的办法,利用好这些地下空间,解决中心区停车难问题。


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